5) При реорганизации юридического лица датой возникновения права на недвижимое имущество у правопреемника признается дата регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации (п. 3 ст. 46). Данная норма соответствует п. 3 ст. 47 ГК РК.
6) При гибели имущества или таком его повреждении, что влечет за собой прекращение существования имущества как объекта недвижимости, в случае подачи заявления не позднее трех месяцев с момента наступления указанных обстоятельств, права на недвижимое имущество считаются прекращенными с момента наступления обстоятельств, указанных в акте. В иных случаях права прекращаются с момента регистрации (п. 1 ст. 54).
7) В тех случаях, когда права наследодателя на недвижимое имущество не зарегистрированы в правовом кадастре и права без регистрации не считаются возникшими, право на регистрацию переходит к наследникам. Дата возникновения права наследодателя в указанных случаях определяется на основании правоустанавливающих документов, а в случае необходимости - по дате наступления юридического факта (юридического состава), предшествующего дню открытия наследства (п. 2 ст. 45).
Данная норма позволяет решить один из сложных вопросов, связанных с тем, что с момента введения системы регистрации в Казахстане без регистрации права на недвижимость не считаются возникшими. Между тем нередки случаи, когда лицо, имея правоустанавливающие документы на недвижимость (нотариально удостоверенный договор, акт приемки в эксплуатацию, решение суда о признании права и др.), не успев зарегистрировать права, умерло. В соответствии со ст. 1040 ГК РК право на регистрации входит в состав наследства. Однако, согласно п. 2 ст. 118 ГК РК права считаются возникшими с момента государственной регистрации. В связи с изложенным, в Казахстане сложилась практика регистрации прав на умершее лицо и моментом возникновения для него являлся момент подачи заявления наследником. Между тем, с момента своей смерти наследодатель утратил правоспособность, то есть не может быть субъектом права собственности и иных прав (ст. 13 ГК).
В отличие от изложенного норма, предусмотренная в п. 2 ст. 45 Закона о государственной регистрации, позволяет произвести регистрацию на имя умершего лица, который не успел зарегистрировать права, но момент возникновения его права определяется не датой регистрации, а датой, устанавливаемой на основании правоустанавливающего документа, например, это может быть дата нотариального удостоверения договора, дата вступления в силу решения суда, дата выдачи акта приемки в эксплуатацию или дата предоставления земельного участка на основании договора купли продажи, заключаемого с местным исполнительным органом. Если такую дату нельзя установить на основании правоустанавливающего документа, то датой возникновения права необходимо признать дату, предшествующую дате смерти наследодателя.
Таким образом, анализ показывает, что в отличие от ст. 118 ГК РК и Указа о регистрации прав на недвижимость, Закон о государственной регистрации при решении вопроса о значении государственной регистрации исходит из того, что значение регистрации должно быть дифференцировано с учетом объекта регистрации и даты его возникновения (до или после введения системы регистрации), устраняя при этом противоречия между Общей и Особенной частью ГК РК.
3. О дате введения системы регистрации в Казахстане
Одним из важных вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество является определение даты введения системы регистрации. До такой даты, если иное не установлено ранее действовавшим законодательством, права и обременения прав на недвижимое имущество в РК считаются возникшими без государственной регистрации, а с этой даты - права и обременения прав на недвижимое имущество без государственной регистрации не считаются возникшими. Между тем, до принятия Закона о государственной регистрации законодательство РК не давало на этот вопрос однозначного ответа. Поскольку норма о регистрации прав на недвижимое имущество впервые была закреплена в ст. 118 ГК РК, то это давало основание полагать, что датой введения системы регистрации в Казахстане является дата вступления в силу Общей части ГК РК, то есть 1 марта 1995 г. Между тем, ГК не определял, в каких регистрирующих органах должна быть произведена государственная регистрация прав на недвижимое имущество. В действительности на тот момент в Казахстане не было ни одного регистрирующего органа по правам на недвижимое имущество. В соответствующих нормативных правовых актах органы по ведению земельного и градостроительного кадастров, а также управления по оценке и регистрации недвижимости были определены не как регистрирующие органы по правам на недвижимость, а как регистрирующие органы самой недвижимости8. Впервые вопрос о том, какими органами должна осуществляться государственная регистрация прав на недвижимое имущество, был решен в ст. 5 Указа о регистрации прав на недвижимость. В частности, было предусмотрено, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляют регистрирующие органы Министерства юстиции РК. Однако, на дату вступления в силу Указа о регистрации прав на недвижимость (1 марта 1996 г.) в РК не были созданы регистрирующие органы МЮ. Их создание было начато только в конце 1997 г. на основании Постановления Правительства РК от 15 августа 1997 г. «О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан».
В связи с изложенным, мы неоднократно предлагали датой введения системы регистрации в Казахстане признать дату создания регистрирующих органов9. Такое решение вопроса нашло отражение в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РК от 14.05.1998 № 2 «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства», в котором было предусмотрено, что требование о регистрации вещных прав на земельные участки могут быть предъявлены к правообладателям только с момента создания регистрирующих органов МЮ. Такая норма была справедливой по отношению к участникам гражданского оборота, так как с момента вступления в силу Общей части ГК вплоть до создания Центров по недвижимости требование ни ГК РК, ни Указа о регистрации прав на недвижимость о регистрации прав и ограничений, прав на недвижимость не могло быть выполнено.
При разработке проекта Закона о государственной регистрации мы предложили датой введения системы регистрации прав на недвижимость в РК признать дату создания Центров по недвижимости. Однако, в соответствии с п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 7, п. 2 ст. 60 нового Закона датой введения системы регистрации в РК признается 1 марта 1996 г., то есть дата вступления в силу Указа о регистрации прав на недвижимость.
Такое решение вопроса, наш взгляд, нельзя признать обоснованным по следующим причинам. Во-первых, оно имеет ряд негативных последствий для участников гражданского оборота или их правопреемников в тех случаях, когда правоустанавливающие документы на объекты недвижимости были ими получены (удостоверены, составлены и т.д.) в период с 1 марта 1996 г. до создания регистрирующего органа МЮ. В этот период, хотя право или обременение права на недвижимость, исходя из концепции нового Закона о государственной регистрации, не признаются возникшими без государственной регистрации, из-за отсутствия регистрирующих органов по правам на недвижимое данное требование не могло быть выполнено. Реально такую возможность участники гражданского оборота приобрели только с момента создания регистрирующих органов. Если по каким либо причинам приобретатель не мог зарегистрировать права после создания регистрирующих органов (смерть физического лица, ликвидация юридического лица и д.т.), то для перехода прав на недвижимость его правопреемникам необходимо сначала признать права приобретателя. Во-вторых, на наш взгляд, недопустимо датой введения системы регистрации признавать дату, когда регистрирующие органы еще не созданы. Это подрывает доверие к законодательным органам страны и правовой системе в целом. При решении таких вопросов необходимо учитывать, что система регистрации в Казахстане не может считаться введенной, если не решены организационные вопросы.
4. Иные актуальные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
В Законе о государственной регистрации, помимо изложенных, нашло отражение решение ряда других актуальных вопросов, которые до этого не были урегулированы надлежащим образом. В частности, в соответствии со ст. 17 участникам гражданского оборота не придется при каждой новой сделке менять технический паспорт объекта недвижимости, если не изменились его технические и идентификационные параметры (площадь, количество составляющих и др.). В этой связи, технический паспорт имеет юридическую силу независимо от срока изготовления и подлежит замене только тогда, когда произошли изменения параметров объекта.
В связи с принятием Закона о государственной регистрации были внесены изменения и дополнения в некоторые законодательные акты РК по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Одним из важных нововведений, предусмотренных в п. 25 ст. 1 и п. 9 ст. 43 ЗК РК, является замена понятия «правоудостоверяющий документ на земельный участок» на понятие «идентификационный документ на земельный участок». Правоудостоверяющий документ на земельный участок носил именной характер и на практике при переходе прав на земельный участок приобретателю приходилось переоформлять его на свое имя. На это требовались время и затраты. При этом значительно увеличивались риски приобретателя10. В настоящее время в соответствии с п. 9 ст. 43 ЗК РК при переходе прав на земельный участок идентификационный документ передается приобретателю или иному правообладателю. Замена такого документа необходима только при изменении идентификационных характеристик земельного участка. Вместе с тем, нельзя согласиться с нормой, в соответствии с которой при смене правообладателя на таком идентификационном документе органом по ведению государственного земельного кадастра вносится запись о правообладателе (п. 9 ст. 43 ЗК РК). Идентификационный документ на земельный участок необходим для того, чтобы идентифицировать земельный участок, являющийся объектом гражданских правоотношений, но не его правообладателя. Для этого существует правоустанавливающий документ. Оба документа «сопровождают» операции с земельным участком и для целей ведения правового кадастра нет никакой необходимости в указании в идентификационном документе сведений о правообладателе. Информация о смене правообладателя нужна органам по ведению земельного кадастра. Однако, считаем, что недопустимо возлагать на правообладателя обязанность «доставлять» такую информацию из правового кадастра в земельный. Обмен информацией может происходить в рамках взаимодействия указанных органов. Более того, согласно, ст. 12 Закона о государственной регистрации в состав правового кадастра входит информационная система, сведения из которой должны быть доступны государственным органам в соответствии с их компетенцией.
В целом, позитивно оценивая принятый Закон о государственной регистрации, все же признаем, что допущенные в нем недостатки как концептуального, так и юридико-технического характера придают некоторую неопределенность возникающим отношениям и нуждаются в устранении.
___________________
1 Здесь и далее содержатся публикации К.М. Ильясовой К.М. по вопросам правового режима недвижимого имущества
2 См. подробнее: Ильясова К.М. Проблемы совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Вестник Института законодательства Республики Казахстан.-2006. - № 3.- С. 47-56
3 Нами формулировались соответствующие предложения для внесения изменений и дополнений в ст. 118 ГК РК, однако они были исключены из проекта.
4 Диденко А.Г. Большое количество юристов говорит не в пользу их квалификации (интервью с д. ю. н., профессором, заведующим кафедрой гражданского права КазГЮА) // Юрист. - 2003. - № 8. - С. 12
5 Ильясова К.М. О соотношении правообразующей, правооформляющей и учетной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан // Вестник Института законодательства Республики Казахстан.-2006.- № 4.- С. 54-63
6 См.: Диденко А. Влияние публично-правовых актов на права и обязанности участников гражданского правоотношения//Гражданское законодательство. Статьи. Комментарий. Практика.- Вып. 20.- Алматы, 2004.-С. 101-113.
7 При разработке проекта Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество одновременно с данным проектом мы приняли участие в разработке проекта Закона «О внесении изменении и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и оценочной деятельности в Республике Казахстан». В данном законопроекте мы предложили новую редакцию ст. 118 ГК РК, но, по неизвестным нам причинам, в ст. 118 изменения не были внесены. Между тем, предлагаемая нами новая редакция ст. 118 ГК РК полностью соответствовала Закону о государственной регистрации. В настоящее время, из-за того, что в ст. 118 ГК РК предлагаемые нами изменения не были внесены, Закон о государственной регистрации в ряде своих положений противоречит со ст. 118 ГК РК. В частности, нами предлагалась следующая редакция ст. 118 ГК РК:
«Статья 118. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
1. Право собственности и другие права на недвижимое имущество, обременения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации.
2. Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок не менее одного года, право пользования на срок не менее одного года, залог, право доверительного управления и иные объекты государственной регистрации, установленные Законом Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом или иными законодательными актами.
3. Сделка с недвижимым имуществом признается самостоятельным объектом государственной регистрации только в тех случаях, когда на основании такой сделки не возникает ни право, ни обременение права на такое имущество.
В остальных случаях сделка считается зарегистрированной одновременно с регистрацией права (обременения права) на недвижимое имущество.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию совершением надписи на документе, представленном для регистрации. В случаях, предусмотренных Законом Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственная регистрация удостоверяется свидетельством о праве собственности (ином вещном праве). Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления.
5. Государственная регистрация прав на недвижимость является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу с учетом ограничений, установленных Законом Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
6. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость либо необоснованное уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суд.
7. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
8 См. подробнее: Ильясова К.М. Регистрация прав на недвижимость: основные концептуальные положения.- Алматы: ВШП «Адшет», 2000.- С. 28-33
10 См. подробнее: Ильясова К.М. Соотношение правоустанавливающего и правоудостоверяющего документов на земельные участки по новому земельному кодексу Республики Казахстан // Экономика и право Казахстана.-2004. - № 10.